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19.02.2013 - 21:40
Österreich: Einschränkung der Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Geschäftsraummieten

Eine neue steuerliche Maßnahme bezüglich Umsatzsteuer betrifft das Immobilien Thema. Dies geht aus dem neu adaptierten Stabilitätsgesetz hervor, welches 2012 in Kraft trat.

Wenn zum Beispiel Versicherungen oder Banken, das sind nicht vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer, oder aber Verwaltungsbehörden, wie Gemeinden, ein Gebäude zum Wohle der Öffentlichkeit, oder aber ein Betriebsgebäude zur Schaffung von (neuen) Arbeitsplätzen schaffen, gibt es bei der Errichtung dieser Institutionen keine Vorsteuer, die abgeführt werden muss. Wird jedoch zur Errichtung eine Baugesellschaft, ein Bauunternehmen oder ein Bauträger herangezogen, der/die das Gebäude nicht nur bauen, sondern gleichzeitig an den Auftraggeber vermietet, kann durch die Errichtungsgesellschaft, die die Vorsteuer absetzen kann, der Vorsteuerabzug sehr wohl geltend gemacht werden. Somit reduzieren sich die Kosten für den Bau und die damit einhergehende Finanzierung enorm. Dafür muss jedoch das Gebäude an die z. B. Gemeinde, also an den nicht vorsteuerabzugsberechtigten Part, umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Die 20%-Umsatzsteuer fällt zunächst als zusätzlicher Kostenfaktor an, kann aber nach zehn Jahren wieder rückoptiert werden. Auf Basis der dann geltenden Steuerbefreiung. Das bedeutet, dass nach Ablauf der steuerpflichtigen zehn Jahre, die Errichtungsgesellschaft das Gebäude der Institution steuerfrei vermieten kann. Dies gilt auch bei einem eventuellen Verkauf. Eine Berichtigung des zuvor zwingenden Vorsteuerabzugs ist ebenso nicht mehr zu tätigen.

Solche Modelle in der Vermietung zwischen steuerpflichtigen und nicht steuerpflichtigen Parteien sind in Zukunft nicht mehr zulässig. Um diese Situationen zukünftig zu vermeiden, wurde ein kompliziert anzuwendendes Gesetz eingeführt, welche auch die Rechtslage der Vermietung in solchen Situationen betrifft. Vermieter dürfen nur mehr dann mit der Umsatzsteuerpflicht bei der Verpachtung bzw. Vermietung optieren, wenn der Pächter oder Mieter zumindest einen Teil des Grundstückes für Umsätze nützt, die den Abzug der Vorsteuer nicht ausschließen. Dieser Teil des Grundstückes muss überdies in sich geschlossen sein. Dazu zählt z. B. ein ganzes Geschoss oder ein Nebengebäude, welches durch einen Verbindungsgang, einer Verbindungstreppe oder dergleichen mit dem Haupthaus verbunden ist. Die Umsatzsteuer, die für die Miete dieses Grundstücksteils entfällt, darf nur mit maximal 5 Prozent von der Vorsteuerabzugsberechtigung befreit sein.

Wenn ein Gebäude jedoch für zehn Jahre steuerpflichtig vermietet wird, z. B. durch Büroeinheiten oder Wohnungen, bleibt der Vorsteuerabzug gänzlich erhalten. Wird die Liegenschaft danach verkauft, muss keine Vorsteuerkorrektur vorgenommen werden. Bei Grundstücken gilt die Verlängerung von zehn auf 20 Jahren in Bezug des Zeitraums der Vorsteuerberechtigung. Dies zieht erhebliche Nachteile der betroffenen Unternehmen nach sich. So wird erreicht, dass bei einer Änderung der Miet- und/oder Kaufverhältnisse im Nachhinein nun innerhalb dieser 20 Jahre die Vorsteuerrückzahlung anteilig erfolgen muss. Ein Vorteil durch höhere Vorsteuerkorrektur kann aber dann erzielt werden, wenn Unternehmen Gebäudeteile, die vorher einer Nutzung entsprachen, die vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen waren, durch eine Nutzungsänderung zur Verwendung steuerpflichtiger Unternehmungen umwidmen. In diesem Falle kommt die höhere Vorsteuerrückzahlung zum Tragen.

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